La Loi 16 a changé les règles pour les syndicats de copropriété au Québec, et la plupart des conseils d’administration ne réalisent pas encore ce qui est tombé sur leur table. Depuis le 14 août 2025, le carnet d’entretien est obligatoire. Vous avez jusqu’au 14 août 2028 pour vous conformer. Si vous siégez à un conseil, ou si vous possédez une unité et vous demandez pourquoi vos frais ont monté, voici la version réelle : ce que le règlement exige mot pour mot, et comment un homme à tout faire s’insère dans tout ça sans vous coûter une fortune.

Ce que la loi dit, textuellement

Le carnet d’entretien est imposé par l’article 1070.2 du Code civil du Québec. Le règlement qui précise le contenu (le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, décret 991-2025, « CCQ r. 8.01 ») est entré en vigueur le 14 août 2025. Le gouvernement le résume ainsi :

« Les syndicats de copropriété divise ont l’obligation de faire établir un carnet d’entretien et de faire produire une étude du fonds de prévoyance. Les syndicats ont un délai de trois ans et un jour pour faire établir leur carnet d’entretien et obtenir une première étude du fonds de prévoyance. »

Trois ans et un jour. C’est-à-dire le 14 août 2028. On n’est pas en train de vous presser, mais le compte à rebours est lancé.

Ce que le carnet doit contenir (art. 2 et 3 du règlement)

J’ai lu le règlement. Voici ce qu’un carnet conforme doit vraiment avoir, extrait des articles :

  • Un inventaire des parties communes et des matériaux, appareils et équipements qui les composent.
  • Pour chaque élément : la date d’installation, les travaux d’entretien requis et leur fréquence, les réparations courantes et leur date, les contrats d’entretien et de garantie, les rapports d’inspection, et les manuels du fabricant.
  • Une section séparée avec une estimation de l’état et de la durée de vie restante de chaque composante.
  • La description des réparations majeures et remplacements à faire sur un minimum de 25 ans, avec une année cible pour chacun.

C’est là que beaucoup de conseils bloquent. Vingt-cinq ans. Le professionnel doit estimer quand votre toiture, votre chaudière et votre stationnement souterrain rendront l’âme, et inscrire l’année prévue.

Qui a le droit de le produire

Le règlement est strict. Seuls peuvent établir ou réviser le carnet les membres de ces ordres : ingénieurs (OIQ), architectes, technologues professionnels (OTPQ), ou évaluateurs agréés. Et ils ne doivent avoir aucun lien avec la copropriété (pas copropriétaire, pas sur le conseil, pas gestionnaire). Les petits immeubles (8 unités et moins, 3 étages et moins, ou sans partie commune dans un bâtiment) peuvent se contenter d’une révision aux 10 ans au lieu de 5.

Un détail utile : un inspecteur en bâtiment peut faire le relevé de terrain, mais sous la supervision d’un professionnel habilité. C’est là qu’un homme à tout faire comme moi entre en scène, pas pour signer le document, mais pour faire le travail que le carnet consigne.

Pourquoi ce n’est pas qu’un formulaire de plus

Je suis entré dans des immeubles où le seul historique des travaux, c’était ce que le trésorier précédent se rappelait. Ça s’effondre dès que la personne quitte son poste. Un carnet règle ça : il dit au suivant exactement quoi a été réparé, quand, et par qui.

Pour le propriétaire, le bénéfice est plus discret mais réel. Un immeuble avec un vrai historique d’entretien se vend plus vite et se finance moins cher, parce que les acheteurs et les prêteurs voient que le bâtiment a été soigné. Un immeuble sans dossier ressemble à un risque, et le risque se reflète dans le prix et dans votre prime d’assurance.

Les travaux qui évitent les mauvaises surprises

La plupart de ce qu’un carnet exige, c’est du petit travail répétitif fait selon un calendrier. Gouttières nettoyées avant l’hiver. Calfeutrage refait avant que l’eau n’entre. Balcons et rampes vérifiés au printemps. Serrures et portes ajustées pour que les sorties de secours fonctionnent. Rien de spectaculaire, et tout ça empêche les mauvaises surprises à cinq chiffres qui explosent un budget.

L’erreur des conseils, c’est d’attendre que quelque chose casse. Les réparations d’urgence coûtent plus cher que les travaux planifiés, et elles n’arrivent jamais au bon moment. Un homme à tout faire selon un calendrier saisonnier revient moins cher qu’un appel de crise à moins vingt.

Comment un homme à tout faire tient votre carnet à jour

C’est la partie que la plupart des syndicats oublient. La loi veut un registre vivant, pas seulement un document produit une fois. Le conseil doit mettre à jour le carnet au moins une fois par année (art. 4 du règlement), et noter les travaux prévus qui n’ont pas été faits, avec la raison.

Un homme à tout faire qui passe selon un calendrier peut remplir la section « interventions » au fil des travaux : date, quoi a été vérifié, quoi a été réparé, quoi surveiller ensuite. Ça transforme un document de conformité en un dossier utile au quotidien. Et la personne qui fait le travail est celle qui le consigne, donc les entrées sont réelles.

Votre checklist gratuite

J’ai préparé une checklist d’entretien prête à imprimer, alignée sur ce que le règlement exige, pour aider votre conseil à tenir le carnet à jour sans repartir de zéro. Elle couvre le calendrier d’entretien courant et l’horizon de 25 ans des grandes réparations.

Télécharger la checklist (PDF)

Ce que ça change pour vos frais

Attendez-vous à voir l’entretien apparaître plus clairement dans vos frais de copropriété, parce que la loi force les conseils à le planifier. Ce n’est pas une arnaque. C’est l’immeuble qui devient enfin honnête sur ce que coûte son maintien. Un syndicat qui finance correctement son fonds de prévoyance évite rarement aux propriétaires une surprise de cinquante mille dollars.

Si votre conseil n’a pas encore commencé le carnet, le plus économique est de commencer maintenant avec les travaux saisonniers dont vous avez déjà besoin, et de tenir le registre au fil de l’eau. On peut s’en occuper pour vous, à un tarif fixe, sans que vous ayez à gérer chaque visite.

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